Överlåtelsebesiktning – vad ingår

Överlåtelsebesiktning är ett ord som de flesta förknippar med villaköp. Det stämmer att besiktningen är vanligast när man köper hus, men frågan dyker upp även för bostadsrätter, särskilt när lägenheten är stor, nyligen renoverad eller ligger i ett äldre hus. Här förklarar vi vad en besiktning är, vad den brukar omfatta och vad du som köper bostadsrätt behöver tänka på.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

Nordea beskriver överlåtelsebesiktningen som en undersökning där en opartisk besiktningsman går igenom bostadens skick i samband med en bostadsaffär. Undersökningen omfattar enligt Nordea rum, förråd, källare, vind, tak, balkong och garage. Texten utgår främst från hus, och för en bostadsrätt blir omfattningen en annan, eftersom mycket av huset är föreningens ansvar.

Besiktningen är en okulär undersökning. Besiktningsmannen tittar, känner och mäter, men river normalt inte upp golv eller väggar. Hittar besiktningsmannen tecken på fel kan han eller hon rekommendera en fördjupad undersökning.

Bostadsrätt eller villa: en viktig skillnad

När du köper ett hus gäller andra regler än när du köper en bostadsrätt, så det du läser om villabesiktningar går inte alltid att överföra. Konsumentverket skriver att det inte finns någon undersökningsplikt för bostadsrätter enligt köplagen. Samtidigt råder de dig att ändå undersöka bostaden noga, själv eller med hjälp av en oberoende besiktningsman. Det är alltså inget krav, men det kan vara klokt.

En annan skillnad är vad du faktiskt köper. I en bostadsrätt köper du rätten att använda lägenheten, och föreningen äger huset. Bostadsrättslagen säger att du ska hålla lägenheten i gott skick på egen bekostnad om inte stadgarna säger annat, och att föreningen ansvarar för resten. Därför är det särskilt intressant att besiktiga det som blir ditt ansvar efter köpet.

Vad som är värt att titta på i en bostadsrätt

Fråga besiktningsmannen vad som ingår innan du bokar. För en lägenhet brukar det vara rimligt att gå igenom:

• Badrummet: tätskikt, golvbrunn, fall mot brunnen och tecken på fukt. Badrummet är ofta det dyraste att åtgärda om något är fel.
• Köket: anslutningar till diskmaskin och kyl, och tecken på läckage under diskbänken.
• Golv och väggar: sprickor, sättningar och fuktfläckar.
• Fönster och balkongdörr: att de går att öppna, stänga och låsa.
• Elinstallationer som ser hemmagjorda ut.
• Förrådet, som också ingår i det du köper.

Dörr och lås

Lägenhetsdörren ingår sällan i en besiktning som en egen punkt, men det är värt att titta på den själv. Går dörren igen ordentligt? Kärvar låset? Enligt HSB:s normalstadgar är dörr och karm föreningens ansvar och låset ditt, men det kan vara annorlunda i just din förening. Stöldskyddsföreningen påminner också om att lägenhetsdörrar kan vara brand-, ljud- eller inbrottsklassade, så om säljaren har bytt dörr kan det vara bra att fråga om styrelsen godkände bytet.

Vad besiktningen inte visar

En besiktning av lägenheten säger ingenting om föreningens ekonomi eller husets skick i stort. Det är minst lika viktigt att läsa:

• föreningens årsredovisning,
• underhållsplanen, för att se om stora renoveringar som stambyte eller takbyte väntar,
• stadgarna, för att se hur ansvaret är fördelat.

En lägenhet i perfekt skick kan bli dyr om föreningen står inför ett stambyte som höjer avgiften.

Om du hittar fel efter köpet

Konsumentverket skriver att du kan reklamera fel i en bostadsrätt inom två år från tillträdesdagen. Du måste också klaga inom rimlig tid efter att du upptäckt felet. Det lönar sig alltså att agera snabbt.

Gör så här:

1. Dokumentera felet med bilder och datum.
2. Kontakta säljaren skriftligt och beskriv felet.
3. Spara all kommunikation.
4. Ta hjälp av Konsumentverkets information eller en jurist om ni inte kommer överens.

Har du gjort en besiktning före köpet är protokollet ett bra stöd, eftersom det visar vilket skick lägenheten hade då.

Kostnad

Vad en besiktning kostar beror på bostadens storlek och vad som ingår. Be om ett skriftligt pris från besiktningsföretaget innan du bokar, och fråga om resor och eventuella fördjupade undersökningar kostar extra.

Sammanfattning

En överlåtelsebesiktning är inget krav när du köper bostadsrätt, men den kan ge trygghet, särskilt om lägenheten har ett nyrenoverat badrum eller ligger i ett hus där mycket har ändrats. Kombinera den med en noggrann läsning av föreningens papper, så får du en betydligt bättre bild av vad du köper.